prodaza pereust

 

                             Переуступка прав на квартиру в новостройке – что это такое?

                           

                              Ответ:

open kav 

 

 

   

 

 

 

 

 

 

  

 

Продажа квартиры по переуступке прав довольно частое явление на первичном рынке недвижимости. Многие ошибочно полагают, что продажа квартиры происходит по переуступке прав собственности, но это не так.

В период строительства дома, прав собственности на квартиры еще не существует, поэтому предметом торга становятся права требования на квартиру. Эти права требования возникают сначала у того, кто первым вступает в отношения с Застройщиком, и приобретает право требовать у него исполнения условий договора. Причем, этим приобретателем может быть как физлицо (например, дольщик), так и юрлицо (например, подрядчик или соинвестор строительства). А договором с Застройщиком может служить как Договор долевого участия, так и другой тип договора (например, Предварительный договор купли-продажи).

Эти самые права требования первичный приобретатель может реализовать как в виде получения квартиры (после сдачи дома), так и в виде продажи своих прав требования третьему лицу – конечному Покупателю квартиры. В последнем случае происходит так называемая продажа квартиры по переуступке прав требования (уступку прав еще называют «цессией»). Фактически, при такой сделке между Застройщиком и конечным Покупателем квартиры всегда присутствует промежуточное звено – тот самый первичный приобретатель прав.

Для конечного Покупателя риски переуступки прав на квартиру несколько выше, чем риск покупки квартиры непосредственно у Застройщика. Связано это с тем, что основания для уступки своих прав у Продавца могут быть под вопросом.

 
   

Продажа квартиры по переуступке прав – на что обратить внимание

 
   

Чтобы уступить права требования на квартиру в новостройке, эти права нужно иметь. И иметь их безусловно, без всяких «если…». А вот с этим как раз и бывают проблемы.

Безусловное и подтвержденное регистрацией право требования на квартиру в новостройке существует только у Договора долевого участия (ДДУ). Соответственно, и переуступка этого права по такому договору не вызывает вопросов. А Договор переуступки прав на квартиру, заключенный на основе ДДУ, так же как и сам ДДУ, тоже подлежит государственной регистрации в Росреестре.

В остальных случаях, т.е. в случаях, когда права требования переуступаются на основе другого типа договора, регистрации такой переуступки Более того, исходные права требования могут быть под каким-нибудь условием, а значит, их существование зависит от выполнения этого условия.
Например, вариант, когда подрядчик строительства получает в качестве оплаты от Застройщика ряд квартир в доме (по договору с Застройщиком), но дом еще не завершен, а подрядчик уже переуступает свои права требования на квартиры третьим лицам (покупателям). Если все идет по плану, дом достраивается, и подрядчик выполняет все свои обязательства перед Застройщиком, то покупатели получают переуступленные им квартиры.
Но если между подрядчиком и Застройщиком возникнет спор и взаимные претензии (что бывает не так уж редко), то первоначальные права подрядчика на квартиры в доме могут быть аннулированы, в результате чего и конечные покупатели лишаются переуступленных им несуществующих прав на квартиры.

 

 

   

Еще один риск переуступки прав на квартиру, выполненной в обход ДДУ, это риск так называемых «двойных продаж».

 

   

Вывод: при продаже квартиры по переуступке прав, самое важное, на что нужно обращать внимание – это подтвержденное наличие самих прав, которые переуступаются, а также их безусловность. Другими словами, риски переуступки прав на квартиру сильно снижаются для Покупателя, если права переуступаются на основе зарегистрированного Договора долевого участия, и сам Договор уступки прав требования тоже проходит регистрацию в Росреестре;

В случае переуступки на основе другого типа договора (не ДДУ), необходимо разбираться в конкретной ситуации, с целью выяснения существования самих прав требования квартиры у Продавца, а также обоснованности их передачи (переуступки). В этом случае рекомендуется воспользоваться дополнительной консультацией юриста по данному вопросу.

И при любом раскладе, покупая квартиру не у Застройщика, а у стороннего физлица или юрлица по переуступке прав, нужно всегда согласовывать это дело с самим Застройщиком, и получать от него письменное разрешение на такую переуступку. И следует также помнить, что уступка прав на квартиру в строящемся доме возможна лишь до тех пор, пока дом еще не сдан, и квартира в нем не передана по Акту приема-передачи.

 

 

 

 

 

 

 

 

close kav 

 pereust pic